Per un annuncio immobiliare servono almeno 10 foto orizzontali, luminose e con le linee verticali dritte, di almeno 1.024 pixel sul lato lungo. Scatta di giorno con tutte le luci accese, dall'angolo della stanza, a circa altezza del petto, dopo aver tolto il disordine. Metti per prime le foto migliori.
Le foto sono la prima visita della casa: un compratore decide se chiamare guardando le immagini, spesso dal telefono e in pochi secondi. Per fare buone foto per annunci immobiliari non serve un'attrezzatura professionale, ma serve un metodo: preparare la casa, scattare con la luce giusta e dal punto giusto, pubblicare abbastanza immagini nell'ordine corretto. Qui trovi le regole pratiche, i requisiti dei portali con le fonti e come usare l'AI per migliorare le foto senza rischiare annunci ingannevoli. Guida aggiornata a ottobre 2026.
Perché le foto contano così tanto in un annuncio?
Perché sono l'elemento che pesa di più sia per i compratori sia per i portali. Secondo il >NAR 2025 Profile of Home Staging, il 73% degli agenti dei compratori e l'88% degli agenti dei venditori considerano le foto molto o più importanti per i propri clienti. Su Immobiliare.it le fotografie sono, nelle parole del portale, il singolo elemento che pesa di più sul punteggio di qualità dell'annuncio e quindi sul posizionamento nei risultati (>Immobiliare.it).
Quante foto servono e con quali requisiti?
Almeno 10, orizzontali e di almeno 1.024 pixel sul lato lungo. Ecco i requisiti indicati da Immobiliare.it nelle sue guide per le agenzie:
| Requisito | Valore | Nota |
|---|---|---|
| Numero minimo per il punteggio pieno | 10 foto | Le prime 10 sono quelle che pesano di più |
| Numero massimo | 200 foto | |
| Risoluzione minima | 1.024 pixel sul lato più lungo | Sotto questa soglia il punteggio foto viene dimezzato |
| Peso massimo | 32 MB per immagine | Formati JPEG, PNG, GIF |
| Orientamento | Orizzontale preferito | |
| Qualità complessiva dell'annuncio | Oltre l'80% | Gli annunci sopra questa soglia ricevono in media il 15–18% di contatti in più |
Fonti: >Immobiliare.it, Qualità; >Immobiliare.it, Foto perfette. Verifica i requisiti aggiornati degli altri portali su cui pubblichi.
Come preparare la casa prima delle foto?
La preparazione conta più della fotocamera. Prima di scattare:
- togli il disordine: piani della cucina liberi, bagno senza prodotti a vista, niente cavi, scarpe, bucato;
- riduci gli oggetti personali: foto di famiglia, calamite sul frigo, collezioni;
- apri tende e persiane e accendi tutte le luci, comprese lampade e cappa;
- rifai i letti e sistema cuscini e tessili;
- chiudi i WC, sposta i cestini, nascondi tappetini e asciugamani usati;
- per gli esterni, sposta auto e bidoni dalla facciata.
Il NAR conferma che il decluttering è il consiglio più dato dagli agenti ai venditori (91%), seguito dalla pulizia di tutta la casa (88%). Se vuoi una lista completa stanza per stanza, usa la checklist di home staging fai da te.
Come fotografare una stanza: luce, altezza, inquadratura
La regola base: luce naturale abbondante, fotocamera dritta, inquadratura dall'angolo.
- Luce: scatta di giorno, con luci accese per bilanciare le zone scure. Evita il sole diretto che entra dalla finestra. Se lo smartphone lo consente, attiva l'HDR.
- Altezza: tieni la fotocamera all'incirca all'altezza del petto. Troppo in alto i mobili sembrano schiacciati; troppo in basso il soffitto domina.
- Verticali dritte: le linee di porte, pareti e finestre devono essere verticali. Attiva la griglia e tieni il telefono parallelo alla parete, senza inclinarlo verso l'alto o il basso.
- Inquadratura: mettiti in un angolo e riprendi verso l'angolo opposto, includendo due o tre pareti. Così la stanza si legge bene e si capisce come è collegata alle altre.
- Grandangolo moderato: aiuta negli spazi piccoli, ma un grandangolo estremo deforma e fa sembrare la stanza più grande di quanto sia, il che delude in visita.
- Formato: orizzontale per i portali. I ritagli verticali servono solo per social e stories.
Quali foto mettere per prime?
Le prime immagini decidono il clic. Un ordine che funziona per un appartamento:
- il soggiorno o lo spazio più luminoso e ampio;
- la cucina;
- la camera principale;
- eventuali punti di forza: terrazzo, vista, giardino;
- le altre camere, i bagni, gli spazi di servizio;
- facciata, parti comuni e planimetria.
Non è un caso che le stanze più allestite nello staging, secondo il NAR, siano proprio soggiorno (91%), camera principale (83%), sala da pranzo (69%) e cucina (68%).
Quali sono gli errori più comuni nelle foto immobiliari?
| Errore | Effetto | Soluzione |
|---|---|---|
| Foto scure o con finestre bruciate | La casa sembra piccola e triste | Luci accese, HDR, orario diverso |
| Verticali storte | Effetto amatoriale, stanza "che cade" | Griglia, telefono parallelo alla parete, correzione in post |
| Disordine e oggetti personali | Il compratore non si immagina lì | Decluttering prima dello scatto |
| Grandangolo estremo | Spazi deformati, delusione in visita | Grandangolo moderato |
| Foto verticali sul portale | Immagini piccole, stanza poco leggibile | Orizzontale |
| Troppe foto inutili in testa | Il compratore scorre e abbandona | Le più forti per prime |
| Riflessi del fotografo in specchi e vetri | Distrazione | Angolo diverso |
Come migliorare le foto con l'AI (senza ingannare)?
L'intelligenza artificiale è utile quando la foto è buona ma la stanza non aiuta: vuota, ingombra o da ristrutturare. Con staged.ai (home-staged.ai) scegli per ogni foto una finalità:
- Ritocco & Decluttering: migliora la foto e toglie il disordine leggero. Vedi il ritocco di foto immobiliari con AI.
- Svuota stanza: rimuove i mobili per mostrare lo spazio libero. Vedi svuotare una stanza dalla foto.
- Home Staging: arreda la stanza vuota nello stile scelto. Vedi il home staging virtuale.
- Ristrutturazione: simula pavimenti, pareti e finiture nuove, con i costi stimati sulla città.
Il lock geometrico preserva pareti, porte, finestre, pavimenti, cucine e sanitari fissi, così la stanza resta riconoscibile in visita. In fase di download puoi ritagliare l'immagine in 4:3, 16:9, 1:1 o 9:16 per portali, social e stories, a 1.920 pixel sul lato lungo (2.400 in alta qualità), ben sopra la soglia minima dei portali.
Ricorda però le regole: ogni immagine arredata, svuotata o ristrutturata virtualmente va etichettata e accompagnata dalla foto originale. Le indicazioni e le diciture pronte sono nella guida su home staging virtuale e AI Act.
Le foto per affitti brevi sono diverse?
In parte sì. Per Airbnb e Booking l'ospite non compra uno spazio da trasformare: prenota un'esperienza già pronta. Quindi, oltre alle regole viste sopra:
- mostra il letto e il divano pronti all'uso, con tessili curati;
- includi dettagli che vendono il soggiorno: postazione di lavoro, macchina del caffè, vista, balcone apparecchiato;
- fotografa ogni posto letto, perché l'ospite vuole capire come dormono tutti;
- evita di arredare virtualmente ciò che l'ospite non troverà: nell'affitto breve la promessa delle foto si verifica la sera stessa dell'arrivo.
L'AI qui è più utile per simulare il restyling prima di comprare arredi veri e stimarne il ritorno. Approfondisci in home staging per affitti brevi e Airbnb.
Conviene un fotografo professionista?
Dipende dall'immobile. Un servizio fotografico professionale costa in Italia da 60 a oltre 300 euro secondo >Cronoshare: per un immobile di pregio, o se gestisci molti incarichi e vuoi uno standard uniforme, è un investimento sensato. Per un appartamento di fascia media, uno smartphone recente e il metodo di questa guida danno spesso risultati sufficienti. Se sei un fotografo, puoi affiancare allo shooting lo staging virtuale con il marchio del tuo studio: vedi il home staging virtuale white label.
Per capire quando ha senso affiancare le foto con uno staging, reale o virtuale, leggi il confronto home staging virtuale vs tradizionale.
Domande frequenti
Si possono fare foto per annunci immobiliari con lo smartphone?
Sì, gli smartphone recenti producono immagini più che sufficienti per i portali, che chiedono almeno 1.024 pixel sul lato lungo. Usa la fotocamera principale o il grandangolo non estremo, tieni il telefono in orizzontale e dritto, attiva la griglia e, se possibile, l'HDR. Un piccolo treppiede aiuta molto negli interni poco luminosi.
Qual è l'ora migliore per fotografare una casa?
Per gli interni di solito funzionano le ore centrali di una giornata luminosa, con tende aperte e tutte le luci accese, per evitare zone scure. Evita il sole diretto che entra dalla finestra e crea contrasti troppo forti. Per gli esterni scegli l'orario in cui la facciata è illuminata, verificando l'orientamento prima di andare.
Quante foto deve avere un annuncio su Immobiliare.it?
Secondo le linee guida per le agenzie di Immobiliare.it servono almeno 10 immagini per ottenere il punteggio pieno nella sezione foto, e le prime 10 sono quelle che pesano di più. Il portale ne accetta fino a 200. Conviene quindi coprire tutte le stanze e mettere in testa le immagini più forti.
Posso pubblicare foto ritoccate o arredate virtualmente?
Sì, purché non siano ingannevoli. Correzioni di luce e colore sono normale post-produzione; se invece aggiungi o togli arredi o simuli lavori, indica chiaramente che l'immagine è elaborata e pubblica la foto originale accanto. Dal 2 agosto 2026 l'AI Act chiede di dichiarare le immagini generate o manipolate con AI che possono sembrare reali.
Le foto verticali vanno bene per un annuncio?
Per i portali è preferibile l'orientamento orizzontale, che riempie lo spazio della galleria e mostra meglio la stanza. Le verticali in formato 9:16 sono utili invece per stories e reel sui social. La soluzione pratica è scattare in orizzontale e ricavare i ritagli verticali solo per i canali che li richiedono.